OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大厦(shà生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字)是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的(de)8只产业(yè)园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现(xiàn)波动(dòng)。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述(shù)人士看(kàn)来(lái)，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避(bì)的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪面等(děng)多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格是不是已(yǐ)经完(wán)全触(chù)底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一(yī)位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的产品具(jù)备一定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对(duì)此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调至得这么急(jí)、这(zhè)么(me)深，加上前期本身园区(q生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字ū)类资(zī)产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租(zū)金(jīn)收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张江光大园项目(mù)出租率下降(jiàng)事项，一度二(èr)级市场价格出现回落(luò)。在(zài)随(suí)后召开的业(yè)绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说(shuō)明(míng)，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募(mù)说明会上，运营团(tuán)队表示(shì)了对张江光(guāng)大园项目的(de)信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人(rén)相关负责人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间(jiān)即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责(zé)人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁(lìn)意(yì)向面积超过了(le)2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保证金给(gěi)了(le)我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市(shì)场(chǎng)负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内(nèi)完(wán)成去(qù)化。”相关负(fù)责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季(jì)度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前(qián)的(de)空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市(shì)场化运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一(yī)些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大平(píng)层(céng)，楼(lóu)的(de)成(chéng)新度高一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新(xīn)老资产的(de)管(guǎn)理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后续我们(men)在资源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科目(mù)前在管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产业空(kōng)间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平(píng)台和它(tā)未来的(de)发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩(kuò)募(mù)是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至(zhì)关重要的(de)一步，眼下(xià)我(wǒ)们可(kě)能面(miàn)临(lín)了一些突(tū)发(fā)情况需要解决(jué)，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这(zhè)三(sān)十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的(de)相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的(de)所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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