5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出(chū)现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难发现，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报(bào)汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团退(tuì)出(chū)百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增(zē衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗ng)的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是(shì)强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市(shì)场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能(néng)会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性(xìng)的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地(dì)去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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