万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处置主体是中国原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕信达资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市(shì)分公司（下(xià)称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集(jí)团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么(me)中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也(yě)没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业(yè)主确(què)实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过户手续(xù)的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时(shí)京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金(jīn)辉的人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)全部(bù)股(gǔ)权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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