万(wàn)柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的(de)姿势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些房子根本(běn)没(méi)有网签，也(yě)没(méi)有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购(gòu)房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付(fù)请求权(quán)优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只支付(fù)了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选(xuǎn)择退出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为(wèi)了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)pp7塑料杯能不能装开水0000; line-height: 24px;'>pp7塑料杯能不能装开水达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发(fā)商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模，也(yě)没有(yǒu)很高的(de)国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对(duì)手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士(shì)，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居(jū)住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据企查(chá)查显pp7塑料杯能不能装开水示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能(néng)独(dú)善其身？

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