近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的(de)归还(hái)，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额(é)二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的(de)影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达(dá)预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额(é)的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红前提(tí)是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不(bù)确(què)定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年(nián)的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市(shì)场价格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较(jiào)长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种类似日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本(běn)质性(日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润表(biǎo)的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合(hé)实(shí)力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基(jī)金(jīn)上述负(fù)责人(rén)也称。

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