万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共(gòng)同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难(nán)怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资(zī)产管(guǎn)理股中国内战打了几年，中国内战打了几年时间份(fèn)有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出去了(le)的(de)，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也(yě)是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查(chá)封的(de)可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确(què)了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进(jìn)入北京的(de)第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.中国内战打了几年，中国内战打了几年时间9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利(lì)、万(wàn)科等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少(shǎo)知名(míng)人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬则居(jū)住在(zài)万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，中赫集(jí)团(tuán)正式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信(xìn)集(jí)团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京国(guó)安的(de)中国内战打了几年，中国内战打了几年时间估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总(zǒng)计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的(de)情况(kuàng)下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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