万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗些(xiē)业主确实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的(de)愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没(méi)准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京(jīng)的(de)第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当(dāng)时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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