饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监(jiān)管部(bù)门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了关(guān)于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)存在(zài)利用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理确(què)定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价等十(shí)方面，提出(chū)了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居(jū)间(jiān)成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥(qiáo)融(róng)资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额外的负(fù)担，而(吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法ér)且这些服务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场(chǎng)交易(yì)行为及(jí)其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市(shì)场管理和调(diào)控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)关注最多(duō)的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共(gòng)同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服(fú)务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特(tè)别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可在规定的收(shōu)费标准基(jī)础上适当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京二手房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介(jiè)机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并(bìng)未明确(què)具体的(de)中介(jiè)费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端(duān)等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机构提(tí)供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收费(fèi)前应(yīng)当(dāng)向(xiàng)交易(yì)当事人出具收费(fèi)清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收(shōu)费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将会同市场监管等部(bù)门(mén)吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会(huì)同有关部(bù)门依法查处不按规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华(huá)南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例(lì)，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于(yú)当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来(lái)如(rú)何具(jù)体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪服(fú)务(wù)领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等(děng)都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支付一半的中介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的(de)二手房交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的(de)情形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会(huì)出现中介费及税(shuì)费(fèi)均由购房(fáng)者来承(chéng)担(dān)。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的(de)方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些(xiē)房(fáng)产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收(shōu)取费用，而(ér)这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也(yě)有利于(yú)房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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