文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的(de)全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步(bù)入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工程进度(dù)在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售(shòu)模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内地面临(lín)住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业(yè)化(huà)的进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的(de)是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利分房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了(le)全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预(yù)售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的(de)预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于(yú)有(yǒu)关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没(méi)有统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目工程(chéng)总(zǒng)额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代(dài)的高(gāo)周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是(shì)期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付的购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾(wě容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人i)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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