“现在(zài)的(de)房(fáng)地产很(hěn)难再出现像过去十(shí)年的系(xì)统性行情。”思睿集团合伙人(rén)、首席(xí)经济学家洪(hóng)灏向《红(hóng)周刊》表示(shì)，房地(dì)产行业分(fēn)化的(de)愈加明显，让机构和投(tóu)资(zī)者的关注度(dù)从(cóng)板块(kuài)向单个标的转移(yí)。上海(hǎi)利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长陈昊(hào)扬向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了(le)最底部，而且是反复地杀(shā)到了底部，再(zài)往(wǎng)下的(de)空(kōng)间已经不大了。

　　三(sān)道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个股的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛(sài)道中进行(xíng)选择(zé)，需要非常小心，避免选了半天，标(biāo)的公司出现爆(bào)雷的情(qíng)况。除(chú)此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满足以下三(sān)个基准：有(yǒu)大的国资背景(jǐng)的(de)、杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低(dī)的、此前没有(yǒu)踩过(guò)红线(xiàn)的。

　　他还(hái)表示，如果关注(zhù)一(yī)下今年房(fáng)地产的开(kāi)发资金来源，可以发现，其实银(yín)行的信(xìn)贷倾向是不太愿(yuàn)意给房企贷款(kuǎn)的(de)，房企的(de)主要资(zī)金来源(yuán)来自(zì)新(xīn)盘的销(xiāo)售。但今年新房(fáng)的销售情况相较一般。再(zài)关(guān)注一下(xià)，哪些(xiē)房企能从(cóng)银行拿到钱，其实主要还(hái)是那些有(yǒu)国企背景(jǐng)的房企，民(mín)营房企(qǐ)相(xiāng)对比较困难，所以整个行业(yè)出现了一个很明显的(de)分化(huà)，无论是在(zài)销(xiāo)售，还是(shì)融(róng)资等各个方面(miàn)都非常明显。现在有国(guó)资背景的房企在资本市场表现(xiàn)相对较好(hǎo)，但没有国资背景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则(zé)向《红周刊(kān)》表示，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别重视企业的成本优势，更(gèng)具体一点，就是它的(de)净借贷水平（净负债率）是(shì)不是行业内的最低水平；利润率是(shì)不是行业(yè)内最高的；融资成本是否(fǒu)是行业内最(zuì)低的；建(jiàn)安成本是否也(yě)是业内最(zuì)低的(de)；这些都(dōu)是我们看重的一家房企的综合成本。

　　需(xū)要注意的是，能够同(tóng)时满足上述条(tiáo)件的房企并不(bù)多。即(jí)便是在国央(yāng)企中，仍有部分房企(qǐ)出(chū)现(xiàn)了(le)“三道红线”的(de)“踩线(xiàn)”情况，且(qiě)有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整理(lǐ)发(fā)现，截(jié)至2022年末，天房(fáng)发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏城(chéng)投(tóu)、中(zhōng)交地(dì)产、中国武(wǔ)夷等国央企(qǐ)“三(sān)道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投(tóu)发展、光明地产、云南(nán)城投、首开股(gǔ)份(fèn)、珠(zhū)江股份、城投控股等国央(yāng)企房企也踩(cǎi)了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是(shì)有着较稳健特色的国央(yāng)企房企(qǐ)，其财务指(zhǐ)标称得上完全健(jiàn)康的仍是少数。而更加值得(dé)注(zhù)意(yì)的(de)是，在(zài)2022年，不少国企(qǐ)，甚至地(dì)方国企(qǐ)开(kāi)始大举扩(kuò)张。而这无(wú)疑又进(jìn)一步考(kǎo)验(yàn)着国央(yāng)企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言(yán)，扩张速度的张弛有度尤(yóu)为(wèi)重要，节奏把(bǎ)握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市(shì)场，以及过于激进的(de)扩张(zhāng)拿地节奏也有可能让(ràng)房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配(pèi)置的一家房企进(jìn)行举例(lì)，它(tā)从2018年开(kāi)始到(dào)2021年(nián)，连续4年的(de)净(jìng)借贷比例(lì)都维持在33％左右，完全没有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这家(jiā)房企(qǐ)明显(xiǎn)感觉到机会来了(le)，其(qí)开始在(zài)一线(xiàn)城市(shì)进行(xíng)大举拿地，净负债率(lǜ)也(yě)由此(cǐ)前(qián)的(de)33％左(zuǒ)右水准提高(gāo)到(dào)45％左右，涨了接(jiē)近三分之(zhī)一(yī)。与此(cǐ)同时，该(gāi)房企新购(gòu)入(rù)地(dì)块(kuài)也实(shí)现了快速的开(kāi)盘利用率(lǜ)，预计今年会(huì)有更多(duō)的楼盘(pán)入市(shì)。像(xiàng)这类(lèi)企业就符合(hé)“最后的赢家”的特点。一方面(miàn)，在于它本身(shēn)储备了(le)很多弹药，去年拿地超1000亿(yì)元，且其中一半在一线城市，另外一半也主要集中在强二线和(hé)二线城(chéng)市(shì)；另一方(fāng)面，它的扩(kuò)张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些(xiē)房企的扩张速度让人感觉又回(huí)到(dào)了(le)2016年、2017年，或者(zhě)说看到(dào)了(le)2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企业的影子。虽然说，见到(dào)机会时要出手，但出手的(de)章法仍要小心，如果负(fù)债(zhài)率扩(kuò)张得太快，但未来的两年市场(chǎng)没(méi)有想象得那么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡(héng)量一(yī)家房企的扩张速度(dù)是否(fǒu)激进？陈昊(hào)扬向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，主要还是看房(fáng)企的净负(fù)债率水平(píng)，在我看(kàn)来，这个比例如果超(chāo)过60％，就是扩张得过于快速(sù)了。

　　不难看出(准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？chū)，这一标(biāo)准要(yào)比“三(sān)道红线”对房企的净(jìng)负债(zhài)率要求不(bù)得高(gāo)于100％要更加严格。陈(chén)昊(hào)扬解(jiě)释，当前房地产行业的复苏速度并(bìng)没有(yǒu)那么快(kuài)，所以要(yào)规(guī)避公(gōng)司(sī)净(jìng)负债率提高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极(jí)的房(fáng)企(qǐ)梳理发(fā)现(xiàn)，中交地产、中(zhōng)国金茂(mào)、华发股(gǔ)份、越(yuè)秀(xiù)地产、绿城中国、保利发展等房(fáng)企2022年净(jìng)负债率都在60％之上(shàng)。其中(zhōng)，中(zhōng)交地产净负债率持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是(shì)，华润(rùn)置地、中国海(hǎi)外发展、万科(kē)A、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)、招商蛇(shé)口、龙湖集(jí)团等(děng)房企(qǐ)在践行较(jiào)积极的拿地策(cè)略(lüè)的同时，也较好地控制了公司的扩张速度与净负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们是以同一筛选(xuǎn)标(biāo)准(zhǔn)来看国央企与民营(yíng)房企，但在(zài)各维(wéi)度的(de)实际表(biǎo)现上，国央企(qǐ)确实会更胜一(yī)筹。如国央企的融资成本更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能够(gòu)做到(dào)想(xiǎng)融就融(róng)，这样，国央企自然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房企，机(jī)构更加看好国央企，但这也(yě)并不意(yì)味着，民(mín)营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房(fáng)企(qǐ)同样(yàng)受(shòu)到机构的(de)青(qīng)睐(lài)。比如，根据2023年一季报(bào)，滨(bīn)江集团的(de)十大流通(tōng)股东中新进了“中国工(gōng)商(shāng)银行股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司－景顺长城中国回报灵活配置混合型证券投(tóu)资基(jī)金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募(mù)珠(zhū)海阿巴马资产管理有限公司就(jiù)长(zhǎng)期持有滨江集(jí)团。根据一季报，该资产公(gōng)司的几只产品合计持(chí)有滨江集团9543万股，约占流通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的(de)受青(qīng)睐，和其自身的(de)基本面表现存在一定关系。2020年以来的近三年(nián)时间，房地产市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州(zhōu)本土房企的滨江集(jí)团仍是表(biǎo)现出较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表(biǎo)现(xiàn)、销售规模(mó)、新增土储(chǔ)、股(gǔ)价表现(xiàn)等(děng)多(duō)维度(dù)都表现了较强的增(zēng)长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归(guī)母净(jìng)利润依(yī)次(cì)为21.27亿(yì)元(yuán)、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期(qī)发(fā)布的2023年(nián)一季(jì)报(bào)，准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？今年(nián)一季度，滨江(jiāng)集(jí)团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身(shēn)业绩的持续(xù)增长，和滨江集团扎根杭州的战略布(bù)局关系密切。根据2022年年(nián)报，滨江集团有近七成营收(shōu)来(lái)自杭州地区(qū)，而在(zài)2021年，杭(háng)州(zhōu)地区的营收比重(zhòng)只占到近(jìn)六成。近三年持续稳(wěn)居杭州房企销售排名第一(yī)。

　　与此同时(shí)，滨江集(jí)团在杭州的土储补充同样(yàng)较(jiào)为(wèi)积极，根(gēn)据诸葛找房、住在(zài)杭州(zhōu)网数据(jù)显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元(yuán)，同样持续稳居杭州的(de)本土(tǔ)第一(yī)。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较(jiào)突出表现，也让滨江(jiāng)集团的房企排名迅(xùn)速提(tí)升(shēng)。到2023年(nián)，滨江集团的房企(qǐ)排(pái)名已冲进前十，根据中指数据(jù)，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销(xiāo)售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至(zhì)今，滨江集(jí)团(tuán)股(gǔ)价翻了超一倍(bèi)以上，而近(jìn)期，滨江集团更是迎来(lái)多家机构(gòu)的集(jí)中(zhōng)调(diào)研(yán)。滨江(jiāng)集团发布公告(gào)表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等(děng)18家(jiā)机构调(diào)研。

　　产业链布局重(zhòng)点(diǎn)移至存量(liàng)赛道

　　机(jī)构(gòu)在下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房(fáng)地产(chǎn)开发只是房地产产(chǎn)业链上的中游环节，其(qí)上游主(zhǔ)要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材(cái)、玻纤等材料(liào)供应商(shāng)，而下游应用行业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综(zōng)合(hé)《红周(zhōu)刊》的采访，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)环节与上(shàng)游材料端息(xī)息(xī)相关，新盘开工(gōng)不(bù)足导致上游不被(bèi)看好，机构寻(xún)觅个股阿尔法的思路渐(jiàn)渐移至(zhì)下游。“中国房地产行业在进入存量房时(shí)代，所以对地产产业链，尤其是偏(piān)消费属性的家(jiā)装家居(jū)领域，我们相对看好，因为居(jū)民保有的(de)住房规(guī)模越来越大(dà)，随着时间的(de)增加，内装更新的需求也会(huì)越来越多。美国过去的数(shù)据充(chōng)分说明(míng)了这一(yī)点(diǎn)，在新房销(xiāo)售(shòu)见顶之后(hòu)，家具消(xiāo)费的增长却一直都很好。对于(yú)地产产业链，我(wǒ)们相对看好和内装(zhuāng)相关的行业，例如消费建材(cái)、家居(jū)装(zhuāng)饰等。”万家基(jī)金人士表(biǎo)示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下(xià)游细分中(zhōng)相(xiāng)关赛道龙头年内表(biǎo)现的统计，目前暂(zàn)居前两(liǎng)位(wèi)的都是来自家(jiā)纺赛道的公司，它们分别是富(fù)安娜和水星家纺，特别(bié)是(shì)前者在月线连收七根(gēn)阳线的基础上，年内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从(cóng)事纺织家居、睡眠家居、生活类产(chǎn)品的(de)研(yán)发、设计、生产及销售(shòu)，旗下(xià)拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇(qí)智”自有品(pǐn)牌(pái)。第一季度报告显(xiǎn)示，报(bào)告期内，富安娜实(shí)现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于(yú)上市公司(sī)股东的(de)净利润(rùn)约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市(shì)公司(sī)一季报(bào)的(de)十大流通股股东来看，能够发现该股(gǔ)早已成为基金重仓股的天下，彼(bǐ)时(shí)包括公募(mù)的(de)中(zhōng)欧价值发(fā)现、中欧潜力价值(zhí)、工(gōng)银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新价值和(hé)私(sī)募(mù)的明河(hé)2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江(jiāng)山。需(xū)要强调的是，中欧的两只基金都是价值派基(jī)金经理曹名长在(zài)管的产品，首季其同(tóng)时(shí)重仓(cāng)的房地产产业链股票还(hái)有(yǒu)金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风光一时的家居(jū)板块也因疫情、消(xiāo)费复苏进程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家(jiā)居(jū)板块中年内(nèi)表现最好的是志邦家居。同一(yī)时间段，该股年内(nèi)上(shàng)涨已经(jīng)超过(guò)23％，从业绩来看，无论是营(yíng)收还是归母净利润，公司都实(shí)现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东(dōng)来看，《红(hóng)周刊》发(fā)现(xiàn)广发基(jī)金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的(de)广发策略优(yōu)选和广发安宏回(huí)报均增加了持(chí)股，而(ér)这(zhè)两只产品也成为志邦家居(jū)十大流通股(gǔ)股东中(zhōng)仅有的两只公募(mù)。有意思的(de)是(shì)，他似乎对于定制家居类标的情有独钟，在(zài)另(lìng)一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部(bù)三只产品均登榜十大流(liú)通股股东，其也成为(wèi)他的独门(mén)重仓股。

　　除去家(jiā)居家(jiā)纺(fǎng)外，下游的(de)物业股也越(yuè)来越被机构所青(qīng)睐，不过这(zhè)类(lèi)标(biāo)的大多在香港上市，如何选择成为难题。对此，前述上(shàng)海公募基(jī)金经理举例分析：“物业服务不是一个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛(xīn)苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的是市场化应(yīng)该挣(zhēng)的钱，以(yǐ)我(wǒ)曾(céng)经买的绿(lǜ)城服务为(wèi)例，它(tā)在(zài)中高端楼盘(pán)占(zhàn)比是比较高的，每年到期(qī)的合(hé)同里提(tí)价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分项目(mù)到期之后(hòu)，经过(guò)两(liǎng)三轮合同(tóng)周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能(néng)做到产(chǎn)品提价的公司很少，因(yīn)为(wèi)物业公司(sī)很容(róng)易一开始是(shì)挣钱(qián)的，后(hòu)面因为保安这些(xiē)固定(dìng)人员成(chéng)本的年度增长，不过(guò)服务没有特别好，客(kè)户(hù)没有那么满意，能做到(dào)提价(jià)难度是非常大的。但是该公司能在(zài)业内做(zuò)到到期(qī)之后提价率比较高，这跟它的定位(wèi)和(hé)比较好的服务是有关系的。”他进(jìn)一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？