导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出(chū)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人(rén)都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思(sī)路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号是保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际(jì)流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调(diào)查数据(jù)显示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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