导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到(dào)一(冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型yī)成，其(qí)中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事(shì)实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达(dá)国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型(de)测(cè)算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地(dì)产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的(de)流(liú)动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生活(huó)带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来(lái)的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和(hé)其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧(jiù)存在不(bù)小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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