5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔ng>

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的(de)占比却(què)断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别(bié)为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市(shì)场投资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行(xíng)业的需(xū)求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第(dì)三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受益于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去(qù)持(chí)续(xù)观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）