OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级(jí)市(shì)场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿)园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签(q三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿iān)租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人(rén)也(yě)表示，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对(duì)哲库提(tí)前(qián)退租的(de)可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露(lù)张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金(jīn)有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市(shì)场价(jià)格下(xià)跌，风(fēng)险也得(dé)到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多(duō)重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷(mí)，不少产品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一(yī)定的投(tóu)资(zī)价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经(jīng)济(jì)复苏(sū)的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件性利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率下(xià)降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心得到(dào)了(le)一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下(xià)的(de)扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团队表示了(le)对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目的(de)信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书(shū)和合同谈判(pàn)中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三(sān)周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工(gōng)智能(néng)、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户(hù)需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租(zū)户(hù)。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益(yì)人有那(nà)么(me)多储备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新(xīn)度高(gāo)一(yī)些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人(rén)都(dōu)变成了一家，后(hòu)续(xù)我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负(fù)责人(rén)表示(shì)，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高科目前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他(tā)在(zài)开发的(de)储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市平台目标的(de)坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们(men)实现基金(jīn)扩容(róng)的(de)第一步，也是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面(miàn)临了(le)一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非(fēi)常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预期和(hé)市场(chǎng)的(de)信心。”

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