文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)工作会议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入(rù)了(le)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一(yī)样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不(bù)能例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内(nèi)地的商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了(le)全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的(de)资(zī)金(jīn)需求，也提(tí)高了(le)居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居之字是什么结构的字，近字是什么结构到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，之字是什么结构的字，近字是什么结构1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地(dì)产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全(quán)拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合(hé)同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做(zuò)提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方(fāng)验(yàn)收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付(fù)款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供一定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采(cǎi)取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例(lì)因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各(gè)环(huán)节(jié)内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本(běn)二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先(xiān)支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付，所有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权(quán)合(hé)同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部(bù)门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购之字是什么结构的字，近字是什么结构(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

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