导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的(de)房子(zi)是(shì)否真的(de)过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综合(hé)风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负(fù)责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数(shù)不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住write的过去分词怎么用，write的过去分词英语宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近(jìn)9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房等(děng)因素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流(liú)动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一(yī)居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)需求(qiú)释放write的过去分词怎么用，write的过去分词英语。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比明(míng)显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会(huì)议明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

write的过去分词怎么用，write的过去分词英语　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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