近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资(zī)标的(de)时应了(le)解资产类(lèi)型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红类(lèi)似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部(bù)分之(zhī)间的比(bǐ)例(lì)是(shì)变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应(yīng)了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一(韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说yī)般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营(yíng)活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业(yè)本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素(sù)来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负责(zé)人也称。

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