饱受争(zhēng)议的(de)二(èr)手房交易中介费(fèi)问(wèn)题(tí)，正逐渐得(dé)到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年来(lái)，部(bù)分房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源客源(yuán)优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人(ré卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗n)负担、侵(qīn)害其合(hé)法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确(què)定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例(lì)，二(èr)手房(fáng)占(zhàn)市场成交(jiāo)比例(lì)超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额不(bù)低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房(fáng)交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非常强的(de)专业(yè)性，居民(mín)往往通(tōng)过中介(jiè)来完(wán)成(chéng)。但很(hěn)多中介利用信息不(bù)对称等(děng)问题，将非(fēi)必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些(xiē)服(fú)务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)管理和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这(zhè)项工作(zuò)的意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个(gè)话题，便是房地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收费及(jí)中介(jiè)交易进行规范卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服(fú)务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地产中介(jiè)服(fú)务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的(de)规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费多少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确(què)具体的(de)中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务(wù)过程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过(guò)程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构提(tí)供的(de)基(jī)本服务(wù)和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)部(bù)门将会(huì)同市(shì)场监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部(bù)门会同有关(guān)部门依(yī)法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费用，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来(lái)收(shōu)费就(jiù)不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市落(luò)地(dì)执(zhí)行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在(zài)产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专业性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房(fáng)交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势(shì)地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费及税费(fèi)均(jūn)由购房(fáng)者(zhě)来承担。即(jí)使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利用其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上相当(dāng)于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部门提出(chū)严禁(jìn)操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操(cāo)作的(de)透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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