万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的(de)是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达的(de)拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了(le)上述(shù)内容(róng)。有豪(háo)宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月(yuè社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀)22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可(kě)看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然(rán)已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知名人士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定(dìng)义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入(rù)主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国(guó)安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官网信(xìn)息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确(què)定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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