5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这一(yī)板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保利发展二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分化(huà)时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生了更大(dà)的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存(cún)款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规(guī)模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区(qū)域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修(xiū)复更(gèng)明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的(de)盈利和二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥现金流创造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客(kè)观(guān)地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实(shí)整个(gè)市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城(chéng)市四月环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库(kù)存压力(lì)、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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