文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对(duì)购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当(dāng)然二次(cì)房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实(shí)体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时(shí)推行的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关(guān)于进(jìn)一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银(yín)行各项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字(zì)那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支(zhī)付，或(huò)按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付(fù)后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付(fù)相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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