文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明(míng)确(què)表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是(shì)对(duì)购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发(fā)展的(de)重大(dà)措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需(xū)放入(rù)律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国内地(dì)面临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确(què)规(guī)定了(le)开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额(é)报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房(fáng)者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防(fán1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗g)止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的(de)信托账户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审查后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得(dé)到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银(yín)行申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗来看，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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