近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际(jì)获(huò)得(dé)的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额(é)完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变(biàn)化(huà)的(de)修正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间(jiān)的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预期。泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现金流(liú)，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更多(duō)关(guān)注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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