万(wàn)柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没(méi)资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以(yǐ)联(lián)合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的(de)国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳书院染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的，更是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知(zhī)名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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