5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机(jī)构对于这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为(wèi)夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退(tu夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音ì)期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再(zài)出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而(ér)行(xíng)业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到供给侧(cè)出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机(jī)会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连(lián)续第三(sān)个季(jì)度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海(hǎi)区域(yù)性地产公司(sī)外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关(guān)夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出(chū)较低(dī)的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的(de)资(zī)产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处(chù)于(yú)调(diào)整(zhěng)的(de)过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去(qù)等(děng)待它的(de)基(jī)本面不断地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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