近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的(de)综合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度来看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市(shì)场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的(de)固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额(é)完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额(é)的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资的信(xìn)心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意，翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光特许(xǔ)经营权(quán)项目的(de)分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股债市(shì)场独(dú)立(lì)的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公募(mù)基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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