昨天，深圳取消二手(shǒu)房指导价的消息在房产圈(quān)刷(shuā)屏(píng)了。

　　这(zhè)条消息为什(shén)么这么重要？首(shǒu)先二手房指导价(jià)被称为“核弹级”政策，其(qí)次深(shēn)圳(zhèn)几(jǐ)乎是最(zuì)后一个还在“认真”实施这条政策的(de)城(chéng)市，最后深(shēn)圳是房价前三的(de)核心城(chéng)市。所以，深圳的一(yī)举(jǔ)一动都具有(yǒu)风向(xiàng)标(biāo)意义。

　　有分析人士(shì)指出，深圳二手房指导价如果取消，首先有利于(yú)深圳二手房回暖，然后(hòu)二手房回暖(nuǎn)有利于深圳楼市总体回暖，最后(hòu)深圳(zhèn)楼市回暖(nuǎn)有利(lì)于全国楼(lóu)市(shì)回暖....

　　看吧，这妥妥的(de)“蝴蝶(dié)效(xiào)应”。

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　　“核弹(dàn)调(diào)控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手房(fáng)指导(dǎo)价”正式(shì)结束。传言称：二手房贷款(kuǎn)不按官(guān)方参考价（指导价），银(yín)行核定房价以网签备案价和评(píng)估价孰低为准。

　　自此，参考价真正(zhèng)变(biàn)成了“参考价”。

　　目前(qián)没有(yǒu)看到(dào)官方文件。据证券时报21日消息，目前深圳多家大(dà)行表示“尚(shàng)未(wèi)接到正式通知，目前(qián)仍按参(cān)考(kǎo)价办理按(àn)揭(jiē)”。所以还需要持续的(de)关注。

　　易居研(yán)究院研究(jiū)总监严跃进认为，本(běn)次政(zhèng)策大(dà)概率(lǜ)为真，更多体(tǐ)现(xiàn)为银行贷款(kuǎn)等领(lǐng)域(yù)按照新(xīn)的规(guī)则进行，但不(bù)会出台正式文件。

　　有时候，有些(xiē)事情，是(shì)不(bù)用发文件的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼(lóu)市二手房指(zhǐ)导价横空出(chū)世(shì)。当时，深圳一口(kǒu)气公(gōng)布了全市(shì)3595个小区的参考价，很多南山(shān)、福(fú)田(tián)、宝(bǎo)安中(zhōng)心区的高价(jià)盘，直接(jiē)按(àn)照当时的市场价(jià)打了5折、6折来“指导(dǎo)”，银行只能按照指导价来(lái)计算首付、发放贷款(kuǎn)。

　　当时大家还不觉得厉害，但经(jīng)历了(le)这两年的痛(tòng)苦，才深知为(wèi)啥叫(jiào)做——“核弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的房子，如果不“指导”，可以(yǐ)首付3成即300万；如果指导价打七折即700万(wàn)，那么首付3成210万(wàn)，加上需要全款支付(fù)的(de)部(bù)分，实际首付(fù)去到(dào)了510万，相当于首付5成(chéng)了（多(duō)给(gěi)210万(wàn)首付(fù)）。这直接(jiē)让大批量买家，失去了购房(fáng)能力(lì)，相(xiāng)当于强势“降杠杆(gān)”。

　　自深(shēn)圳推行二手(shǒu)房参考价(jià)以后(hòu)，东莞、宁(níng)波、成都、三(sān)亚、西(xī)安、合(hé)肥(féi)、广州(zhōu)等10多个城(chéng)市陆续跟(gēn)进。事(shì)实也确实证(zhèng)明(míng)了，这条政策的(de)“核弹”级别(bié)。

　　到了2021年10月，根据安居客的(de)统计，实(shí)施二手房指导价的10个城市(shì)，有8个挂(guà)牌价降了。

　　2022年受到(dào)疫情的(de)影响(xiǎng)，二手房更(gèng)是惨不忍(rěn)睹。以2022年12月数据为例(lì)，全国70个大中城市(shì)房价(jià)只(zhǐ)有6个同(tóng)比上涨，其他的(de)泥沙俱(jù)下。

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　　深(shēn)圳，有人(rén)付出了沉重代价

　　据深圳乐有(yǒu)家研究中心数据显示：成交量上(shàng)，二手房指导价(jià)出台(tái)当年(nián)，深圳二手住(zhù)宅成交量同(tóng)比下滑(huá)57％。2022年(nián)继(jì)续腰斩(zhǎn)，成交量(liàng)同比下(xià)滑(huá)47％，全年成交量仅(jǐn)2.2万套，创近二十年最(zuì)低(dī)记录，相较2020市场(chǎng)高(gāo)峰缩水近八成。

　　价(jià)格方面，与(yǔ)二手房指导价发布(bù)当月相比(bǐ)，如今二手房挂牌价(jià)低于及接近(jìn)参考价的房源占(zhàn)比大幅增加。2023年一(yī)季度，深圳各区二手房(fáng)成交TOP10小区中，过半成交价(jià)低(dī)于参考价。

　　只(zhǐ)有真实经(jīng)历其中的(de)人(rén)，才能深切(qiè)的感知其威力。

　　深圳房东(dōng)，斩(zhǎn)仓的(de)新闻不(bù)绝于耳。

　　据说一位码(mǎ)农三年(nián)前高杠(gāng)杆买了2套(tào)华润城，月供12万，最终亏损1000万破(pò)产。据媒(méi)体推测(cè)，如果案例属实(shí)，买家的实(shí)际(jì)购房(fáng)成本高达20万/平，目前价格跌(diē)至(zhì)14万/平，叠(dié)加这三年的房(fáng)贷和持有成本，差不(bù)多亏损超千(qiān)万。

　　深圳一大(dà)批人这两年感受到(dào)了太多(duō)“心(xīn)酸(suān)”。二(èr)手房成交量(liàng)创下多年新低，学(xué)区房神话不再(zài)，房产(chǎn)中介(jiè)的日子难过，投资客挥泪(lèi)斩(zhǎn)仓(cāng)....

　　在(zài)稳楼(lóu)市的基调下，2022年以(yǐ)来(lái)，实(shí)施了(le)二(èr)手房指导(dǎo)价(jià)的城市陆陆续续低(dī)调退出，目前只有深圳(zhèn)还是最后的“堡垒”。

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　　“风向标”意义明显(xiǎn)

　　最近一线城市也不端(duān)着了(le)。

　　近日，北京在(zài)房山区试点多子(zi)女家庭(tíng)和(hé)职住(zhù)平衡(héng)家庭购房(fáng)支持(chí)政策。上(shàng)海也考(kǎo)虑予以多孩家庭在(zài)新房(fáng)计分(fēn)制(zhì)度政策上的支持。

　　从最新(xīn)公布的3月份(fèn)70个大中城市商品(pǐn)住(zhù)宅销售价格(gé)变(biàn)动情况来(lái)看，广州、深圳的(de)新房(fáng)、二手房价格(gé)仍然是同比(bǐ)去年依然(rán)是下降的。

　　北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)已(yǐ)经同比增长了，其他(tā)二线城市如杭州(zhōu)、成都(dōu)、南京、合肥(féi)等(děng)城市价格都是同比(bǐ)上涨(zhǎng)的。

　　广州(zhōu)、深圳能不(bù)急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月份，两部门(mén)联合发文(wén)，全(quán)面推动二手房“带押过(guò)户”全国(guó)实施(shī)，这是一条(tiáo)被广泛好评的新政。对于激(jī)活二手房交易(yì)，具有(yǒu)定海神针般的作用。

　　住建部部长倪虹近(jìn)日(rì)更是指(zhǐ)出：建筑业、房地产企业要发挥国民经(jīng)济(jì)“顶梁柱”“压舱石”作(zuò)用。回归到常识，从字面理解一下这两个词，意思就(jiù)是——顶梁柱如(rú)果不(bù)行了，上面不就塌(tā)了嘛？压舱石如(rú)果压不(bù)住，小(xiǎo)船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼市(shì)的政策，还(hái)有(yǒu)一大波正在(zài)路上...

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