饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易(yì)中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总(zǒng)局(jú)联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构存(cún)在利用房(fáng)源(yuán)客源优势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事(shì)人负(fù)担希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从(cóng)加(jiā)强从业(yè)主(zhǔ)体管(guǎn)理、明(míng)确经纪(jì)服务(wù)内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等(děng)十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随(suí)着城(chéng)市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于(yú)金额不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息(xī)不(bù)对称等(děng)问题(tí)，将非必(bì)要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额(é)外的(de)负(fù)担，而(ér)且(qiě)这(zhè)些服(fú)务事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对(duì)于二(èr)手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易行(xíng)为及其(qí)主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关(guān)注(zhù)最多(duō)的一(yī)个话题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收(shōu)费及(jí)中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要(yào)合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同(tóng)承担(dān)经纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设(shè)部(bù)下发的(de)《关(guān)于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规(guī)定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)在实际(jì)收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明码标价(jià)即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工资标准，综合(hé)计算(suàn)出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容(róng)和收费标准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明(míng)确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于(yú)市场平均水平的(de)房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部(bù)门(mén)将会同市场监(jiān)管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查(chá)处不按规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依(yī)法依(yī)规(guī)纳(nà)入国家企业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高wù)费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规(guī)定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域(yù)的(de)调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利(lì)于行业健(jiàn)康(k希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高āng)发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性(xìng)提出(chū)更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买(mǎi)卖过(guò)程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各支付一(yī)半的中介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即(jí)使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能(néng)会利(lì)用(yòng)其支配地位(wèi)，在(zài)原先(xiān)经纪服(fú)务收(shōu)费的基(jī)础上(shàng)，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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