万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的(de)是(shì)对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀本番什么意思 日语里本番什么意思(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入(rù)北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发(fā)了(le)市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的(de)成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成本番什么意思 日语里本番什么意思交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如(rú)知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其(qí)实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北(běi)京国安(ān)的估值一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身(shēn)？

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