近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段ong>平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金(jīn)募集(jí)材料和(hé)信(xìn)息披(pī)露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的(de)分(fēn)红机小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的(de)收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日(rì)，将对(duì)基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有产品的(de)特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该(gāi)注(zhù)意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的(de)收益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不(bù小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段)同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立(lì)的(de)资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的(de)经营净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金(jīn)额(é)预测(cè)。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段