5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金(jīn)为(wèi)代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对(duì)房地产行业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发(fā)展的主营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两(liǎng)被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也(yě)是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的(de)结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且(qiě)可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话(huà)，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年(nián)民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗)情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的(de)企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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