饱受(shòu)争议的二(èr)手房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年(nián)来，部(bù)分房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部(bù)门(mén)从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)等(děng)十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研(yán)究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来说(shuō)属于金额(é)不(bù)低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来(lái)完(wán)成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造(zào)成额外的负(fù)担，而(ér)且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对房地产经纪服(fú)务行业关注(zhù)最多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问(wèn)题(tí)。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关(guān)部门主要监(jiān)管的(de)重点明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的(de)最早依(yī)据(jù)是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部(bù)下发(fā)的《关(guā明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了n)于房地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市(shì)执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协商同意，可在(zài)规(guī)定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服务等(děng)57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实(shí)际收(shōu)取费用过程中，相关(guān)监管部门当前(qián)并(bìng)未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对(duì)收费标准进行(xíng)明(míng)码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出合适的(de)中介(jiè)费(fèi)率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服(fú)务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构收(shōu)费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关(guān)部门依(yī)法查处不按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收费等违反价格(gé)和(hé)反垄断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意(yì)味着，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未(wèi)来(lái)如(rú)何(hé)具体认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需(xū)要看各城(chéng)市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可(kě)能对(duì)交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服(fú)务行业的专业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各(gè)支付一(yī)半(bàn)的(de)中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购房者处(chù)于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介费及(jí)税(shuì)费(fèi)均(jūn)由(yóu)购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可(kě)能会利(lì)用其支配(pèi)地(dì)位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费的(de)基(jī)础上，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了(le)房价。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利(lì)于(yú)提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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