导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校(xiào)等，因此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人(rén)口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全(quán)国已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增(zēng)，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐全的(de)住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国(guó)城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全(quán)隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民(mín)带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来(lái)自(zì)于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规(guī)模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针(zhēn)对住宅(zhái)三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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