近两年火(huǒ)爆的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的(de)经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利(lì)息(xī)回报，而(ér)是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分(fē10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米n)红能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年(nián)报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据单位(wèi)基(jī)金份额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地(dì)或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资(zī)产可以更(gèng)多(duō)关注内部收(shōu)益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实(shí)力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投(t10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米óu)资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结(jié)合(hé)经济及市(shì)场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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