近(jìn)两年(nián)火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REI2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才Ts项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型(xíng)和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分红收(shō2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才u)益，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价(jià)格走势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济(jì)活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的(de)分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到(dào)期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面临极大(dà)不确(què)定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权(quán)类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对(duì)特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资者对经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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