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孙悟空真实存在过吗民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而(ér)事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。孙悟空真实存在过吗g>

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求正在(zài)不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国(guó)已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌(pái)量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出(chū孙悟空真实存在过吗)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是(shì)保障房(fáng)、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可(kě)使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面孙悟空真实存在过吗积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或少有物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确(què)指出支持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。