万(wàn)柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思trong>最(zuì)惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确(què)了购房(fáng)人(rén)的(de)优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去(qù)回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国(guó)信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没(méi)有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出(chū)质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不(bù)仅(jǐn)国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易所官(guān)网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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