近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和(hé)分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益(yì)来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(c一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元hǔ)设施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基(jī)金(jīn)募集材料(liào)和信(xìn)息披露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人(rén)实际(jì)获(huò)得的(de)现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分(fēn)配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一面，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这类(lèi)产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的(de)关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格波(bō)动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是(shì)本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的(de)更新改造(zào)或(huò)补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的(de)时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规(guī)模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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