饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐得(dé)到(dào)监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客源优势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客(kè)户个人信息等问(wèn)题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)、严格实(shí)行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来(lái)说属于金(jīn)额不(bù)低(dī)的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专(zhuān)业(yè)性，居民(mín)往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息不对世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一(yī)个(gè)话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是(shì)对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易各(gè)方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服务(wù)等57个政府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收费多(duō)少由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的(de)中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对收费标准进行(xíng)明(míng)码标价(jià)即可(kě)。世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机(jī)构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计(jì)算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务(wù)项目、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易(yì)当事人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平(píng)的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等部门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会(huì)同有关(guān)部门依法(fǎ)查(chá)处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产经(jīng)纪机(jī)构相关(guān)违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依(yī)规纳(nà)入国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示(shì)系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要(yào)还(hái)是(shì)规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过(guò)高的(de)经纪(jì)机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部门(mén)提出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何(hé)具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利(lì)于(yú)行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú)二(èr)手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专业(yè)性提出(chū)更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空购房者来(lái)承担(dān)。即使一些房(fáng)东愿意承担(dān)中介(jiè)费(fèi)，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作(zuò)的(de)透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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