饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费(fèi)问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合(hé)发布了关(guān)于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个(gè)人信(xìn)息等问题(tí)，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席(xí)分(fēn)析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介(jiè)居(jū)间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住房政策(cè)研(yán)究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居(jū)民来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通(tōng)过中介(jiè)来毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗完(wán)成(chéng)。但(dàn)很多中介利(lì)用信息(xī)不对(duì)称等问(wèn)题(tí)，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负(fù)担，而且(qiě)这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务(wù)在内(nèi)的(de)相(xiāng)关市场交易行为及其主体进(jìn)行规(guī)范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市(shì)场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关(guān)部门(mén)主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的(de)中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共(gòng)同承担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费(fèi)的(de)通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标(biāo)准，即(jí)根据这(zhè)样(yàng)的规定(dìng)：“少数(shù)特别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得(dé)超过(guò)10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北(běi)京二手房(fáng)中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部(bù)门当前(qián)并(bìng)未明(míng)确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程中对(duì)收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合(hé)计(jì)算出(chū)合适(shì)的(de)中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示(shì)服务(wù)项(xiàng)目、服务内容(róng)和(hé)收费标(biāo)准，不(bù)得混合(hé)标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具(jù)收费清单，列明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监(jiān)管等部(bù)门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市(shì)场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格(gé)和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费用，主要(yào)还是规(guī)范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部(bù)门提(tí)出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文(wén)件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具(jù)体认定其(qí)中的细则(zé)，还需(xū)要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能(néng)对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行业的(de)专业(yè)性(xìng)提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的(de)情(qíng)形，因部分(fēn)购(gòu)房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其(qí)支配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务(wù)收费的(de)基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于(yú)提高交易中操作的(de)透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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