饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合(hé)发布了(le)关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研(yán)究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来(lái)说属于金额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介(jiè)来完成。但很多(duō)中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话题(tí)，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费标准的最早(zǎo外科鼻祖是谁？)依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设(shè)部(bù)下(xià)发的(de)《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的(de)收(shōu)费标(biāo)准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各(gè)方协(xié)商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的(de)精神外科鼻祖是谁？，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价(jià)即(jí)可。而(ér)房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所(suǒ)或渠(qú)道，公示服(fú)务(wù)项(xiàng)目、服务内容(róng)和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当分别(bié)明确(què)服务(wù)项目(mù)和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当(dāng)事人(rén)出具(jù)收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部(bù)门(mén)将会(huì)同市场监管等(děng)部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措施进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法律法规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市(shì)场监管部(bù)门要依法依(yī)规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按照成交价(jià)格越高(g外科鼻祖是谁？āo)、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构(gòu)，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不(bù)大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前两部门提出的(de)意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域的调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的二(èr)手房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁的(de)方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购(gòu)房者(zhě)单边收(shōu)费的(de)行(xíng)为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利用(yòng)其支(zhī)配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相(xiāng)推(tuī)高了(le)房(fáng)价(jià)。两部(bù)门提(tí)出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于(yú)房价(jià)的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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