万柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书(shū)院再(zài)次受到(dào)舆(yú)论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国(guó)信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的(de)背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了(le)的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢(ne)？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消(xiāo)费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其(qí)他房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也(yě)没有很高(gāo)的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场(chǎng)强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为(wèi)北京当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平(píng)米(mǐ)，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折(zhé)点，就在(zài)于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huaj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么ī)将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何(hé)能独善其身？

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