近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)，通过(guò)观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因(yīn)素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的(de)重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金份额(é)二级(jí)市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金(jī河北保定技校排名，保定技校前十名height: 24px;'>河北保定技校排名，保定技校前十名n)基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副(fù)总监李华(huá)平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度(dù)可(kě)分(fēn)配金额(é)以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的(de)预期(qī)，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单(dān)位基(jī)金份额(é)的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界河北保定技校排名，保定技校前十名定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于(yú)包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步(bù)延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的(de)短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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