文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了(le)商品(pǐn)房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是(shì)需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措施。在(zài)当前的(de)情(qíng)况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制度不再适(s个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做hì)用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难(nán)题，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了(le)全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了(le)居民居(jū)住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做yì)平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房(fáng)企通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确(què)认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入(rù)开发商账(zhàng)户前(qián)经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定金保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房(fá个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做ng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也(yě)受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般(bān)为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大(dà)延(yán)期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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