近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了(le)解(jiě)资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的(de)影(yǐng)响，投资(zī)收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后基(jī)金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的(de)是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限到期(qī)后基(jī)金价值面临(lín)极大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额(é)的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金(jīn)份(fèn)额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产品(pǐn)分红期(qī)，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服出发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的(de)资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服。”中金基金上述(shù)负(fù)责人(rén)也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服