导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中国房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需(xū)并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)几十块钱的阿富汗玉是真的吗供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的(de)测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到(dào)居民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世(shì)纪修(xiū)建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造(z几十块钱的阿富汗玉是真的吗ào)，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于(yú)城市(shì)能级之间(jiān)差(chà)异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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