饱受争(zhēng)议(yì)的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市二手房(fáng)交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控(kòng)重心(xīn戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时)逐渐从开发商过(g戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时uò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的(de)大宗(zōng)交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介(jiè)利用信息(xī)不(bù)对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的(de)收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等(děng)，对(duì)居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注(zhù)最多(duō)的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部(bù)门(mén)主(zhǔ)要监管(guǎn)的(de)重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机(jī)构在实际(jì)收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未明(míng)确具(jù)体的(de)中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需(xū)在(zài)服务过(guò)程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价(jià)值及(jí)工(gōng)资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门(mén)将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综(zōng)合(hé)措施(shī)进(jìn)行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依(yī)法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律法规的(de)行为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则实行分档(dàng)定(dìng)价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是(shì)规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同(tóng)，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文(wén)件而(ér)非规定，未来(lái)如何具体认定其(qí)中的(de)细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同(tóng)税(shuì)费等都(dōu)可能对(duì)交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业(yè)的(de)专业性提(tí)出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在(zài)二手(shǒu)房买卖(mài)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出(chū)现(xiàn)中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购房者来(lái)承担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转(zhuǎn)嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些(xiē)房产中介公司(sī)将其视(shì)为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于(yú)变(biàn)相推高了(le)房价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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