文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国(guó)家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全(quán)交房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大(dà)多数(shù)居(jū)民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金(jīn)实力才(cái)能购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了(le)核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前(qián)期(qī)发(fā)展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无(wú)疑(yí)是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房(fáng)款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二(èr)十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而(ér)事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些p>

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些(měi)国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖(mài)双方律师(shī)严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预(yù)先支付(fù)的购房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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