导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户(hù)均1套房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至，大(dà)分(fēn)化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计(jì)数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品(p18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗ǐn)住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味(wèi)着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带(dài)来了很大(dà)的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的(de)住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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