导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的(de)租(zū)赁和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(d压在玻璃窗边c，在窗户边ce)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的(de)住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城乡人口流动(dòng)调查(chá)数(shù)据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在(zài)老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一(yī)居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态(tài)结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会因户均人(rén)口规模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带(dài)来(lái)的(de)新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家(压在玻璃窗边c，在窗户边cjiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

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